Собственники недвижимости часто путают два документа — технический паспорт БТИ и технический план. Названия похожи, оба содержат характеристики объекта, но по сути это совершенно разные документы с разными целями, разными авторами и разной юридической силой. В этой статье подробно разберём каждый из них и объясним, когда какой нужен.
Технический паспорт БТИ — инвентаризационный документ, описывающий характеристики объекта. Нужен для ипотеки, оценки, перепланировки. Технический план — кадастровый документ для постановки объекта на учёт в ЕГРН. Готовит только кадастровый инженер. Это не взаимозаменяемые документы.
Содержание статьи
- Что такое технический паспорт БТИ
- Что такое технический план
- Сравнительная таблица отличий
- Когда нужен техпаспорт БТИ
- Когда нужен технический план
- Кто готовит каждый документ
- Стоимость и сроки
- Частые ошибки
- Часто задаваемые вопросы
1. Что такое технический паспорт БТИ
Технический паспорт БТИ — это документ технической инвентаризации, который составляется Бюро технической инвентаризации (БТИ) или организациями, осуществляющими техническую инвентаризацию. Он содержит подробное описание объекта недвижимости: поэтажные планы, экспликацию помещений, площади, материалы стен, год постройки, процент износа и другие технические характеристики.
Техпаспорт БТИ регулируется Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (в части переходных положений) и Постановлением Правительства РФ от 04.12.2000 № 921 «О государственном техническом учёте и технической инвентаризации в Российской Федерации».
Что содержит техпаспорт БТИ
- Поэтажный план — графическое изображение планировки каждого этажа
- Экспликация — таблица с перечнем помещений и их площадями
- Общая и жилая площадь объекта
- Материал стен, перекрытий, фундамента
- Год постройки и процент физического износа
- Инвентаризационная стоимость (до 2013 года использовалась для расчёта налога)
- Адрес объекта и привязка к земельному участку
- Сведения о перепланировках (если были зафиксированы)
С 1 января 2013 года технический паспорт БТИ не является основанием для постановки объекта на кадастровый учёт. Для этих целей необходим технический план, подготовленный кадастровым инженером.
2. Что такое технический план
Технический план — это документ, подготовленный кадастровым инженером, который содержит сведения об объекте капитального строительства (здании, сооружении, помещении, машино-месте), необходимые для постановки на государственный кадастровый учёт или для учёта изменений.
Правовое регулирование — статья 24 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и Приказ Росреестра от 15.03.2022 № П/0082 (требования к подготовке технического плана).
Что содержит технический план
- Текстовая часть — описание объекта, его характеристик, сведения о заказчике и кадастровом инженере
- Графическая часть — схема расположения объекта на земельном участке, поэтажные планы с координатами
- Координаты характерных точек контура объекта (геодезическая привязка)
- Площадь объекта, рассчитанная по методике Росреестра
- Количество этажей, назначение, год завершения строительства
- Электронная подпись кадастрового инженера (УКЭП)
- XML-файл для передачи в Росреестр
Технический план — это единственный документ, на основании которого объект капитального строительства ставится на кадастровый учёт и вносится в ЕГРН. Без него невозможно зарегистрировать право собственности на новый объект.
3. Сравнительная таблица отличий
| Критерий | Техпаспорт БТИ | Технический план |
|---|---|---|
| Кто готовит | БТИ (организация технической инвентаризации) | Кадастровый инженер (аттестованный специалист) |
| Правовая основа | ПП РФ от 04.12.2000 № 921 | ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» |
| Основное назначение | Техническая инвентаризация, описание характеристик объекта | Постановка на кадастровый учёт, учёт изменений в ЕГРН |
| Формат | Бумажный документ | Электронный XML-файл с УКЭП кадастрового инженера |
| Координаты объекта | Нет (только поэтажные планы без координат) | Да (координаты характерных точек контура) |
| Подаётся в Росреестр | Нет (с 2013 года не принимается) | Да — основной документ для кадастрового учёта |
| Содержит инвентаризационную стоимость | Да | Нет |
| Содержит процент износа | Да | Нет |
| Материалы стен, перекрытий | Да (подробно) | Только материал наружных стен |
| Срок действия | Формально бессрочный (на практике — требуют не старше 5 лет) | Бессрочный (актуален до изменения объекта) |
| Стоимость (Казань) | От 5 000 до 20 000 ₽ | От 10 000 до 25 000 ₽ |
| Сроки подготовки | 5–15 рабочих дней | 5–10 рабочих дней |
4. Когда нужен техпаспорт БТИ
Несмотря на то что техпаспорт БТИ уже не используется для кадастрового учёта, он по-прежнему востребован в ряде ситуаций:
- Оформление ипотекиБольшинство банков требуют техпаспорт БТИ при оформлении ипотечного кредита. Документ позволяет банку оценить техническое состояние объекта залога, сравнить фактическую планировку с проектной.
- Узаконивание перепланировкиДля согласования перепланировки в жилищной инспекции или администрации необходим техпаспорт БТИ — как «до», так и «после» перепланировки. Он фиксирует, какие изменения были внесены.
- Оценка недвижимостиНезависимые оценщики используют данные техпаспорта БТИ (площадь, износ, материалы) при определении рыночной стоимости объекта.
- Судебные разбирательстваВ судебных спорах о недвижимости (раздел имущества, наследственные дела, споры о площади) техпаспорт БТИ используется как доказательство фактических характеристик объекта.
- ГазификацияДля подключения объекта к газовым сетям газораспределительная организация запрашивает техпаспорт БТИ.
- Расчёт коммунальных платежейУправляющие компании и ресурсоснабжающие организации могут запрашивать техпаспорт для уточнения площадей.
5. Когда нужен технический план
Технический план необходим во всех случаях, связанных с кадастровым учётом и регистрацией прав на объекты капитального строительства:
- Постановка нового объекта на кадастровый учётПостроили дом, здание, сооружение — для регистрации права собственности нужен технический план.
- Регистрация права на квартиру в новостройкеЗастройщик заказывает технический план на каждую квартиру и МКД в целом для постановки на учёт.
- Учёт изменений после перепланировкиПосле узаконивания перепланировки нужно внести изменения в ЕГРН — для этого кадастровый инженер готовит технический план.
- Раздел или объединение помещенийПри разделе одного помещения на несколько (или объединении) — технический план на каждый новый объект.
- Исправление ошибок в ЕГРНЕсли в ЕГРН содержатся неверные сведения о площади, этажности, контуре объекта — исправление через технический план.
- Ввод объекта в эксплуатациюПосле получения разрешения на ввод в эксплуатацию для регистрации права нужен технический план.
Технический паспорт БТИ не заменяет технический план, и наоборот. Для кадастрового учёта — только технический план. Для ипотеки и перепланировки — техпаспорт БТИ. В ряде ситуаций могут потребоваться оба документа.
6. Кто готовит каждый документ
Технический паспорт БТИ
Подготовкой техпаспортов занимаются организации технической инвентаризации. В Казани и Татарстане это:
- ООО «Таткадастр» — выполняем техническую инвентаризацию с 2013 года
- РГУП «БТИ» Республики Татарстан
- Иные организации, имеющие право на проведение технической инвентаризации
Для подготовки техпаспорта специалист выезжает на объект, проводит обмеры помещений, фиксирует планировку, материалы конструкций, составляет поэтажный план и экспликацию.
Технический план
Технический план имеет право готовить только кадастровый инженер — физическое лицо с квалификационным аттестатом, являющееся членом саморегулируемой организации (СРО) кадастровых инженеров.
- Проверить кадастрового инженера можно в реестре Росреестра на сайте rosreestr.gov.ru
- Инженер несёт персональную ответственность за достоверность данных в техническом плане
- Документ подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП) инженера
В «Таткадастр» вы можете заказать и техпаспорт БТИ, и технический план у одного исполнителя. Наши специалисты проведут обмеры один раз, а вы получите оба документа — экономия времени и денег.
7. Стоимость и сроки в Казани
| Параметр | Техпаспорт БТИ | Технический план |
|---|---|---|
| Квартира | от 5 000 ₽ | от 10 000 ₽ |
| Жилой дом (ИЖС) | от 8 000 ₽ | от 12 000 ₽ |
| Нежилое помещение | от 7 000 ₽ | от 12 000 ₽ |
| Здание (нежилое) | от 15 000 ₽ | от 20 000 ₽ |
| Сроки подготовки | 5–15 рабочих дней | 5–10 рабочих дней |
| Выезд на обмеры | Обязателен | Обязателен |
Стоимость зависит от площади объекта, его сложности, количества этажей и удалённости от Казани. Точную цену можно узнать, отправив нам запрос.
8. Частые ошибки
Ошибка 1. «У меня есть техпаспорт — значит, объект на учёте»
Наличие техпаспорта БТИ не означает, что объект стоит на кадастровом учёте. Особенно если техпаспорт был изготовлен до 2013 года. Проверьте наличие объекта на Публичной кадастровой карте или закажите выписку из ЕГРН.
Ошибка 2. «Для регистрации права достаточно техпаспорта»
С 2013 года для постановки на кадастровый учёт и регистрации права нужен технический план. Техпаспорт БТИ Росреестр не принимает.
Ошибка 3. «Технический план заменяет техпаспорт БТИ для ипотеки»
Банки в большинстве случаев требуют именно техпаспорт БТИ с поэтажным планом и экспликацией. Технический план не содержит ряда данных, нужных банку (износ, инвентаризационная стоимость).
Ошибка 4. «Площадь в техпаспорте и ЕГРН должна совпадать»
Площади могут различаться, поскольку методики расчёта в БТИ и у кадастровых инженеров отличаются. Например, ранее БТИ включало балконы и лоджии с понижающими коэффициентами, а по современным правилам они не включаются в площадь.
Ошибка 5. «Старый техпаспорт подойдёт»
Если с момента изготовления техпаспорта проводилась перепланировка, менялись конструкции или площади — старый документ не будет отражать фактическое состояние объекта. Необходимо заказать новый техпаспорт с актуальными обмерами.
9. Часто задаваемые вопросы
Нет. Для постановки на кадастровый учёт и регистрации прав нужен именно технический план. Техпаспорт БТИ не является основанием для внесения сведений в ЕГРН с 1 января 2013 года.
Зависит от ситуации. Для кадастрового учёта — нет, достаточно техплана. Но для ипотеки, оценки, узаконивания перепланировки, газификации, судебных споров техпаспорт БТИ может потребоваться отдельно.
Техпаспорт БТИ — от 5 000 до 20 000 рублей в зависимости от площади и типа объекта. Технический план — от 10 000 до 25 000 рублей. При заказе обоих документов одновременно в «Таткадастр» — скидка, так как обмеры проводятся один раз.
Техпаспорт БТИ формально бессрочен, но на практике банки и госорганы требуют документ не старше 5 лет. Если была перепланировка — необходимо заказать новый. Технический план не имеет срока давности — он актуален до тех пор, пока характеристики объекта не изменились.
Причины различий:
- Разные методики расчёта — БТИ ранее включало балконы и лоджии с понижающими коэффициентами
- Перепланировка, не отражённая в одном из документов
- Погрешность обмеров — разные приборы, разные специалисты
- Изменение правил подсчёта площади (Приказ Минэкономразвития)
Если расхождение критично — обратитесь к кадастровому инженеру для уточнения площади в ЕГРН.
Да. И для техпаспорта БТИ, и для технического плана необходим выезд специалиста на объект для проведения обмеров. Без натурного обследования подготовить эти документы невозможно.
Кадастровый инженер готовит технический план. Техпаспорт БТИ — это документ технической инвентаризации, который готовится организацией БТИ. Однако многие компании (как «Таткадастр») совмещают оба направления и могут подготовить оба документа.
Нужен техпаспорт БТИ или технический план?
Специалисты «Таткадастр» подготовят оба документа. Один выезд — два результата. Работаем по всей Казани и Татарстану с 2013 года.
Подведём итоги
Технический паспорт БТИ и технический план — это два разных документа с разными целями. Вот что нужно запомнить:
- Техпаспорт БТИ — для ипотеки, оценки, перепланировки, суда, газификации
- Технический план — для кадастрового учёта, регистрации права, внесения изменений в ЕГРН
- Один не заменяет другой — иногда нужны оба
- Техпаспорт готовит организация БТИ, техплан — кадастровый инженер
- С 2013 года техпаспорт не принимается для кадастрового учёта
- При заказе обоих документов у одного исполнителя — экономия на обмерах
Если не уверены, какой документ вам нужен — свяжитесь с нами. Специалисты «Таткадастр» разберутся в вашей ситуации и подскажут оптимальное решение.
